Weshalb braucht es das Generationenprojekt?

Seit Jahrzehnten wartet Buchrain auf ein lebendiges Dorfzentrum. Heute prägen ungenutzte Flächen, Parkplätze und ein stark sanierungsbedürftiges Gemeindehaus das Bild. Buchrain erhält durch das Generationenprojekt ein lebendiges Dorfzentrum mit Wohnraum, Freiflächen und Begegnungsmöglichkeiten. Es entsteht durch gezieltes Wachstum im bestehenden Siedlungsraum und verbessert die finanzielle Lage der Gemeinde durch Baurechtszinsen, Mieterträge und Steuereinnahmen.

Weshalb braucht es das Generationenprojekt?

Seit Jahrzehnten wartet Buchrain auf ein lebendiges Dorfzentrum. Heute prägen ungenutzte Flächen, Parkplätze und ein stark sanierungsbedürftiges Gemeindehaus das Bild. Buchrain erhält durch das Generationenprojekt ein lebendiges Dorfzentrum mit Wohnraum, Freiflächen und Begegnungsmöglichkeiten. Es entsteht durch gezieltes Wachstum im bestehenden Siedlungsraum und verbessert die finanzielle Lage der Gemeinde durch Baurechtszinsen, Mieterträge und Steuereinnahmen.

Wer ist der Projektpartner der Gemeinde Buchrain?

Projektpartnerin ist die Eberli AG. Diese ist eine Gesamtdienstleisterin in der Bau- und Immobilienbranche. Die Firma ist ein Schweizer Aktionariat mit Sitz in Sarnen und tritt im Generationenprojekt als Projektentwicklerin auf. Sie hat grosse Erfahrung aus ähnlichen Projekten der letzten Jahre: Zentrumsentwicklungen, Wohnüberbauungen, Hotelbauten, Athletikzentrum OYM in Cham, Pilatus Arena Kriens, Swissporarena in Luzern.

Bauherrin und Investorin des privatwirtschaftlichen Teils des Generationenprojekts wird die Zentrum Buchrain AG sein. Sie wird ihren Sitz in Buchrain haben und getragen von Alain Grossenbacher, dem Inhaber der Eberli AG, sowie der Aitos AG des Luzerners Hanspeter Strebel.

Wie profitiert die Gemeinde Buchrain?

Die Gemeinde erhält ein modernes Zentrum, Räume für Bibliothek und Schule, zusätzlichen Wohnraum und attraktive Freiräume. Finanzielle Erträge durch Mieten, Baurechtszinsen und Steuern stärken die Gemeindefinanzen. Der Jahresertrag wird langfristig auf 250’000 Fr. geschätzt.

Wie profitiert die Bevölkerung?

Ein attraktives Dorfzentrum bietet neue Wohnungen, sichere Wege und vielseitige Freiräume für Begegnungen, Feste und Veranstaltungen. Zudem werden Dienstleistungen wie Bibliothek, Tagesstrukturen, Arzt und Arbeitsplätze integriert. Das Gasthaus Adler wird saniert.

Wie profitieren Vereine, Gewerbe und Kulturschaffende?

Die Freiflächen und der Chilbiplatz bieten Raum für Veranstaltungen. Gewerbeflächen und langfristige Standorte werden gesichert. Zusätzlich können auch Räumlichkeiten für Sitzungen im DLZ gebucht werden. Der neue Saal beim sanierten Adler bietet sich ebenfalls für Veranstaltungen an.

Wie profitiert die Schule vom DLZ?

Die Tagesstrukturen für die Schüler:innen im Dorf erhalten eine dringend benötigte zusätzliche Fläche (jährlich steigende Zahlen). Laut den Plänen können dort in unmittelbarer Nähe zur Schule täglich rund 60 Kinder und Jugendliche gleichzeitig zu Mittag essen. In einem Zweischichtbetrieb könnten bis zu 120 Kinder und Jugendliche verpflegt werden. Zudem können täglich 45 Kinder im Frühmorgenelement und in den Nachmittagselementen betreut werden. Darüber hinaus befindet sich die Bibliothek auf dem Schulhausareal, was den Schüler:innen einen direkten und unkomplizierten Zugang zu Büchern und Lernmaterialien ermöglicht. Auch die Kinder und Jugendlichen der Tagesstruktur nutzen die Bibliothek und Ludothek, weshalb es wichtig ist, dass diese in unmittelbarer Nähe der Betreuungsräumlichkeiten lokalisiert sind.

Wie nachhaltig ist das Projekt in Bezug auf Energie, Klima und Umwelt?

Das Generationenprojekt erfüllt hohe ökologische Standards. Es sind energieeffiziente Gebäude mit Fernwärme bzw. Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und E-Mobilitätsangeboten geplant. Grünflächen und Biodiversität werden gezielt gefördert. Das Dienstleistungszentrum wird zusätzlich mit einer Erdsonden-Heizung ausgestattet und wird als Holzbau erstellt.

Geht mit der Verdichtung nicht wertvolle Grünfläche verloren?

Nein. Die Planung sieht vor, Freiräume ökologisch aufzuwerten und neue Grünflächen mitten im Zentrum zu schaffen. Verdichtung im Kern erlaubt, das umliegende Landschaftsgebiet zu schonen. Die zurzeit kaum genutzten Freiflächen werden aufgewertet.

Welche Nutzungen sind geplant?

Miet- und Eigentumswohnungen in verschiedenen Grössen von 1.5 – 5.5 Zimmer-Wohnungen sowie Studios und Apartments. Zudem Gewerbeflächen, Arzt und ein Dienstleistungszentrum mit Administration, Bibliothek, Tagesstrukturen, Ludothek und öffentlichen Arbeitsplätzen. Das DLZ bietet Zudem öffentlich mietbare Sitzungszimmer und Co-Working Angebote. Die Freiräume sind ökologisch wertvoll und vielseitig nutzbar. Der Gasthof Adler wird saniert und seine Zukunft langfristig gesichert.

Braucht die Gemeinde neue Räume für die Verwaltung?

Ja, denn die bestehenden Räume sind veraltet. Dies betrifft sowohl die Arbeitsstandards als auch Aspekte wie den Energieverbrauch, den Brandschutz oder Sicherheitskonzepte (z.B. Notausgänge, Amokläufe). Ein modernes Dienstleistungszentrum bündelt zudem Administration, öffentliche Dienste und flexible Arbeitsräume effizient unter einem Dach.

Welche Arten und Grössen von Wohnungen gibt es?

Geplant sind:

• Rund 33 Eigentumswohnungen im Wohnblock Nord.
• Rund 31 Eigentumswohnungen, Modell Baurecht, im Wohnblock Süd.
• Rund 43 Mietwohnungen verteilt auf Dienstleistungszentrum und Adler-Ensemble.

Der Wohnungsmix umfasst Wohnungen in allen Grössen von 1.5 bis 5.5 Zimmern.

Wie werden die Preise der Wohnungen sein? Sind sie zahlbar?

Im Perimeter sollen auch preisgünstige Wohnungen realisiert werden. Daher sind mehrere Standards vorgesehen: gehobenere Eigentumswohnungen, Eigentumgswohnungen im Baurecht sowie Standard und Basic für Mietwohnungen. Preisgünstige Basic-Wohnungen werden im DLZ realisiert.

Hat es noch Platz für Fasnacht und Chilbi?

Auf jeden Fall. Das war eine der zentralen Bedingungen bei der Planung und wurde auch bei der Öffentlichen Mitwirkung von der Bevölkerung gewünscht. Die Freiflächen werden auch künftig, besonders der Chilbiplatz, für Feste und Veranstaltungen genutzt werden können. Der Chilbiplatz wurde im Verlauf des Vorprojekts unter Einbezug der jeweiligen Organisationskomitees der Bueri Chilbi und der Fasnacht geplant. Die Vereine werden auch im weiteren Planungsverlauf berücksichtigt.

Was geschieht mit dem Restaurant Adler?

Das Wahrzeichen wird langfristig erhalten, wird saniert und mit einem Saal, Bistro oder Bar und zusätzlichen Gebäuden ergänzt. Gemeinsam mit Studio-Mietwohnungen und Gewerbe-Flächen entsteht das «Adler-Ensemble». Die Finanzierung erfolgt durch die Wohnungen auf dem Adlergrundstück und durch den Wohnbau Nord.

Was kostet das Projekt?

Das Gesamtvolumen des Generationenprojekts beläuft sich nach einer Grobkostenschätzung für das gesamte Areal und alle Objekte auf rund 80 Millionen Franken. Etwas weniger als die Hälfte der Investitionen wird durch die Investorin finanziert (Wohnen Nord, Adler-Ensemble sowie ein Anteil an den Kosten für Freiflächen, die Infrastruktur und den Strassenraum.)

Was kostet das Projekt?

Das Gesamtvolumen des Generationenprojekts beläuft sich nach einer Grobkostenschätzung für das gesamte Areal und alle Objekte auf rund 80 Millionen Franken. Etwas weniger als die Hälfte der Investitionen wird durch die Investorin finanziert (Wohnen Nord, Adler-Ensemble sowie ein Anteil an den Kosten für Freiflächen, die Infrastruktur und den Strassenraum.)

Für den Bau des neuen Dienstleistungszentrums, der Tiefgarage und der öffentlichen Freiflächen (Dorfpark, Adlergarten, Chilbiplatz) wird ein Sonderkredit von 21 Mio. Franken benötigt. Mit einem Ja bewilligen die Stimmberechtigten diesen Kredit und ermöglichen die Umsetzung der ersten Bauetappe. Zusätzlich zahlt die Investorin der Gemeinde einen Wertausgleich von netto 5.2 Millionen Franken und beteiligt sich zudem mit fast 1.1 Millionen Franken an den öffentlichen Infrastrukturen.

Beteiligt sich die Investorin an den Kosten der Gemeinde?

In intensiven Verhandlungen konnte sich die Gemeinde mit den Projektbeteiligten auf wesentliche Investitionsbeiträge einigen. Die Investorin zahlt der Gemeinde einen Wertausgleich von netto rund 5,2 Millionen Franken. Zusätzlich beteiligt sie sich mit fast 1,1 Millionen Franken an den öffentlichen Infrastrukturen.

Die Beiträge tragen wesentlich zur Finanzierung des Projekts sowie zur Reduktion der finanziellen Belastung der Gemeinde bei.

Wie wirkt sich das Projekt auf die Gemeindefinanzen aus? Mit welchen zusätzlichen Steuererträgen rechnet die Gemeinde?

Landgeschäfte, Baurechtszinsen, Mieterträge und Steuereinnahmen stärken die Gemeindefinanzen dauerhaft. Erwartet wird ein jährlicher Ertrag von rund 250‘000 Franken. Dabei sind zusätzliche Kosten für Unterhalt, Bevölkerungswachstum, Abschreibungen und Zinsen bereits einkalkuliert.

Dank des Projekts wird die Gemeinde bis zur Fertigstellung einen Gewinn in der Erfolgsrechnung von 6 Millionen Franken realisieren können.

Die Einnahmen aus den Mietwohnungen sowie die jährlichen Einnahmen aus Baurechtszinsen sichern der Gemeinde einen jährlichen, stabilen Gewinn von mehreren hunderttausend Franken. Der positive Effekt des Generationenprojekts wird aber auch durch die zusätzlichen Steuereinnahmen aufgrund der Bewohnerinnen und Bewohner der neu gebauten Wohnungen erzielt. Die zusätzlichen Kosten für Betrieb und Unterhalt, zusätzliche Gemeindeleistungen bei gestiegener Bevölkerung (z. B. Bildung) sowie sämtliche Kapitalfolgekosten (Verzinsung, Abschreibungen) können mit den Erträgen mehr als gedeckt werden.

Wie wird die Schulanlage tangiert und welche Veränderungen gibt es für die Schüler:innen?

Die Schulanlage profitiert langfristig durch die Verlagerung der Schuladministration und Schulleitung in das neue Dienstleistungszentrum (DLZ). Dadurch entstehen im Schulhaus Dorf zwei zusätzliche kleine Räume, die für den Unterricht oder andere schulische Zwecke genutzt werden können. Die Integration von Tagesstrukturen, Bibliothek und Schuladministration im DLZ schafft Synergien und erleichtert die Zusammenarbeit. Für die Schüler:innen bedeutet dies verbesserte Lernbedingungen, kürzere und sicherere Wege sowie eine modernere Infrastruktur.

Wie wird das Einkaufszentrum Tschannhof tangiert und welche Auswirkungen hat es auf die Kundschaft bezüglich Erschliessung und Wegführung?

Das Einkaufszentrum bleibt uneingeschränkt zugänglich. Verbesserte Verkehrs- und Wegführungen fördern die Attraktivität für Kundschaft und erleichtern den Zugang zu Geschäften.

Wird die Schule während der Bauzeit normal betrieben werden können?

Ja. Der Unterricht bleibt gewährleistet. Der Zugang für Kinder, Eltern und Lehrpersonen ist jederzeit sichergestellt. Höchste Priorität hat dabei die Sicherheit der Schulkinder.

Wie wirkt sich das Generationenprojekt auf den Verkehr aus?

Das Projekt fördert eine sichere Verkehrsführung mit attraktiven Fuss- und Velowegen. Oberirdische Parkplätze werden stark reduziert und durch eine unterirdische Einstellhalle ersetzt. Sharing-Angebote und eine gute ÖV-Anbindung ergänzen das Mobilitätskonzept. In Koordination mit dem Generationenprojekt werden zudem die umgebende Hauptstrasse und die Unterdorfstrasse saniert – barrierefrei und den heutigen Sicherheitsstandards entsprechend.

In der Einstellhalle sind verhältnismässig wenige Parkplätze vorgesehen. Reicht die geplante Anzahl Parkplätze aus?

Die Anzahl Parkplätze für Autos wurden anhand des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Buchrain und der VSS-Norm hergeleitet sowie die Stossrichtungen des behördenverbindlichen Gesamtverkehrskonzepts LuzernOst berücksichtigt. Dabei wurde auch das Verkehrsaufkommen für den durchschnittlichen täglichen Verkehr und die Abendspitzenstunde berechnet. Hierfür wurden Erfahrungswerte von vergleichbaren, bereits umgesetzten Bauprojekten aus der Region Luzern verwendet (z.B. Bell-Areal Kriens).

Etwa die Hälfte der Einstellhalle sind für die Wohnungen vorgesehen, die anderen Parkplätze werden als Pool bewirtschaftet und decken gegenseitige Spitzen ab. Während beispielsweise tagsüber die Gemeinde oder die Arztpraxis eine hohe Anzahl Parkplätze benötigen, wird Abends mit den gleichen Parkplätzen der Bedarf des Adlers gedeckt.

Da das Generationenprojekt über viele Parkmöglichkeiten für Fahrräder, Roller sowie ein Sharing-Angebot und einen direkten Anschluss an den ÖV mit dem Bus verfügt, ist die Mobilität trotz einem reduzierten Parkplatzangeobt gewährleistet. Dies ist das Fazit des Mobilitätskonzepts vom 14. August 2024, welches online eingesehen werden kann.

Im Rahmen der Projektierung wurde die Anzahl Parkplätze auf das maximal mögliche erweitert sowie betrieblich optimiert. Sämtliche Projektpartner stehen hinter dem vorliegendem Konzept.

Wie sieht der bisherige Zeitplan aus?

2020: Testplanung

2021: Architekturwettbewerb

2023: Projektierungskredit

2025: Bebauungsplan

2025: Volksabstimmung

2026: Baubeginn Seniorenzentrum (nicht im Projekt)

2027: Baubeginn Generationenprojekt

2031 Abschluss

Welche Schritte folgen nach der Volksabstimmung?

Bei einem Ja wird das Bauprojekt für die ersten Baufelder konkret umgesetzt. Geplant ist in einem ersten Schritt:

• die Baueingabe im 2. Quartal 2026 für das Dienstleistungszentrum mit Tiefgarage und die öffentlichen Freiräume (Dorfpark, Adlergarten, Chilbiplatz);
• gleichzeitig erfolgt die Baueingabe der Eberli AG/Investorin für das Adler-Ensemble. Bauherrin und Investorin des privatwirtschaftlichen Teils des Generationenprojekts wird die Zentrum Buchrain AG sein.
• Ab 2027: Etappenweise Umsetzung des Bauvorhabens:
• 2031: Fertigstellung Gesamtprojekt